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生活の三大資金

住宅資金

■元利均等返済と元金均等返済の活用方法

住宅ローンの毎月の返済は、利息と元本の返済にあてられますが、実は、その返済割合をどのようにするかは選ぶ事ができます。

1.元利均等返済の特徴

  • ・毎月の返済額を一定にする返済方法で、当初は元金返済の部分が少ない(図参照)
  • ・毎月の返済額が一定だが、総支払利息は増える

元利均等返済と元金均等返済の活用方法

2.元金均等返済の特徴

  • ・毎月の元金返済額を一定にする返済方法で、当初は毎月の返済額が多い(図参照)
  • ・当初の返済額は多くなるが、総支払利息が少ない

元利均等返済と元金均等返済の活用方法

たとえば、借入額1800万円を返済期間30年間、固定金利2.65%で借りた場合、総返済額は元利均等返済では2611万円、元金均等返済では2517万円と支払利息は元金均等返済の方が約100万円近く少なくなります。また、毎月の返済額は元利均等返済では全期間にわたって約7.2万円固定ですが、元金均等返済では当初約9万円で毎月返済額は少しずつ減り続け20年後には約6.3万円になります。

また、毎月返済額を8万円、30年間返済、固定金利2.65%でいくら借り入れが可能かを逆算すると、元利均等返済では1985万円、元金均等返済では1604万円と、借入可能金額は元利均等返済の方が多くなります。この差は当初返済額が元利均等返済の方が少ないためですが、これは必ずしもメリットではなく、場合によっては「無理なく返せる金額」を超えてしまう危険性もあります。

このうち、元金均等返済を取り扱っている金融機関は多くありませんが、フラット35では選択することができます。住宅ローンと聞くと無条件で元利均等返済をイメージしてしまいがちですが、それぞれの返済方法の特徴を理解したうえで自分にあった返済方法を選択するようにしましょう。

FPからのアドバイス

将来の教育費の準備が心配な場合、元金均等返済を使うと教育資金が重くなる時期に毎月返済額を減らすことができます。また、元利均等返済でも繰り上げ返済を計画的に行えば元金均等返済と同等の効果が得られます。元金均等返済は毎月自動的に繰り上げ返済を行ってくれる返済方法と考えることもできるのです。